Рост цен на недвижимость. Весенняя оттепель 2010.
Подписаться на комментарии по RSS
В прошлой статье о ценах на недвижимость речь шла о ценовом дне, которого столичная недвижимость достигла зимой 2009-2010 года. Прошло два с небольшим месяца и теперь можно с уверенностью констатировать изменение направления рынка. Уже в феврале на телефонный звонок о продаже квартиры от некоторых продавцов можно было услышать: "По какой цене смотрите? Подорожало на 100 тысяч рублей".
Что же случилось и насколько выросли цены?
Два фактора сыграли здесь свою роль: отложенный спрос и возобновление программ ипотечного кредитования. Покупатели, выжидавшие в 2009 году, вышли на рынок. Многие поверили в окончание кризиса, или просто устали ждать "у моря погоды". Жилье - это не тот товар, откладывать с покупкой которого можно до бесконечности. С квартирой или домом связано многое в нашей жизни. В какой детский сад или школу пойдет ребенок, место работы и многое другое в той или иной степени определяется местом проживания.
Насколько велик, оказался отложенный спрос? Теперь уже можно сказать, что не очень-то и много покупателей отложивших покупку во время кризиса пришли на рынок. Что и понятно: в результате кризиса выросла безработица, упали доходы населения (про удвоившееся количество миллиардеров в Москве не вспоминаем - для нашего рынка важнее средний класс). Но по двум причинам, для того, что бы сдвинуть московский рынок, такого скромного количества покупателей вполне хватило.
Причина первая - исторически сложившаяся неудовлетворенность населения столицы количеством жилых помещений. В Москве на одного человека приходится в 2-3 раза меньше квадратных метров жилья, чем в Европе или США, и даже меньше чем в Китае. Поэтому рынок невелик, предложение мало. Причина вторая - практика "альтернативных сделок". Одного покупателя при такой практике достаточно, что бы запустить цепочку из 3-4 сделок, все остальные в цепочке, как правило, немного доплачивают либо получают доплату, либо меняют район. Одна сделка уменьшает и без того небольшое предложение на 2-3 квартиры минимум.
С отложенным спросом мы немного разобрались, а что с ипотекой? Средства, щедро выделяемые правительствами и центробанками на борьбу с финансовым кризисом, не могли не просочиться на отечественный рынок ипотечного кредитования. Ведь процентная ставка по ипотеке в России высока, а деньги идут туда, где процент высок, как воздух по законам физики идет из зоны высокого давления в зону более низкого.
"Ипотечный ветерок" крепчает с каждой неделей: условия выдачи кредитов смягчаются, процентные ставки вследствие конкуренции падают. Например, один из флагманов столичного рынка - банк "ДельтаКредит" недавно снизил процентную ставку по всем программам на 0,75%. А на прошлой неделе Сбербанк заявил о снижении ставок и отмене комиссии за выдачу кредита. И очевидно, что в ближайшие месяцы тенденция продолжится. Но здесь "ветер" встретил преграду. Число желающих взять кредит сейчас меньше, чем до кризиса. Причины те же: падение доходов, неуверенность в будущем, да и недвижимость лишилась некоего ореола непреходящей ценности, которая может только дорожать.
Насколько же выросли цены? По моей оценке за последние 3 месяца цены прирост составил 10-20 процентов. Например, квартира в Красногорске, аналогичная рассматривавшейся в прошлой статье, в базе данных Winner отмечена как проданная по цене 3 700 000 рублей. А другая аналогичная квартира недавно выставлена на продажу по цене 4 000 000 рублей. Берем калькулятор в руки, получаем: +14,29% в рублях и +22,17% в долларах США.
Что будет дальше, спросите Вы? Ответ прост - точно не падение! Но и в существенный рост цен верится с трудом. Традиционное летнее затишье не за горами. Насколько оно будет тихим и долгим с высокой долей вероятности можно будет попробовать спрогнозировать после майских праздников.
Оставьте комментарий!